Ausgangssituation
Während sich die Sanierungsrate in Österreich zumindest verdoppeln muss, um die Energieeffizienz- und Klimaziele der EU zu erreichen, kommt es zur “Rückkehr der Wohnungsfrage”, das heißt die sozialen Probleme am Wohnungsmarkt verschärfen sich. Zinshausbesitzende stehen sowohl von Seiten der Stadt als auch von Seiten ihrer Mieter:innen unter Druck, ihr Gebäude zu sanieren. Gleichzeigt fehlen ihnen Geld, Know-How und Zeit, um eine umfassende Sanierung anzugehen. Als Ausweg wird oft als einfachere Alternative eine (Teil-)Parifizierung in Eigentumswohnungen oder der Verkauf gewählt, sodass günstiger Mietwohnungsbestand verloren geht und sich die Struktur der Mieter:innen (auch sozial) stark verändert. Parallel zu der sinkenden Anzahl an Zinshäusern und der stagnierenden Sanierungsrate dieser, schließen sich in Wien und in ganz Österreich immer mehr Menschen in Baugruppen zusammen, um Ihren Traum des gemeinschaftlichen und selbstorganisierten Wohnens zu realisieren. Baugruppen beweisen nicht nur eine hohe Bereitschaft für ökologisch und sozial nachhaltige Formen des Zusammenlebens, sondern auch Kreativität und Engagement bei der finanziellen, rechtlichen und organisatorischen Verwirklichung Ihrer Vision. Während Baugruppen derzeit Ihren Platz überwiegend im Neubau finden, verfügen sie jedoch genau über jene Impulse, die vielen Zinshauseigentümer:innen derzeit, für eine ökologisch und sozial nachhaltigen Sanierung, fehlen.
Ziele & Ergebnisse
Ziel des Forschungsprojektes ZxB ist es Zinshauseigentümer:innen für die Möglichkeiten, die durch die kooperative Weiterentwicklung des Gebäudes gemeinsam mit den (zukünftigen) Nutzer:innen entstehen, zu sensibilisiert und aktivieren, damit sie sich jenes Know-How, Geld und Engagement erschließen können, das derzeit für eine umfangreiche Sanierung ihres Zinshauses fehlt. Neben neuen Formen der Sanierung von Zinshäusern werden durch die Zusammenführung von Zinshaus und Baugruppe auch die Potenziale, die der Bestand für gemeinschaftliches Zusammenleben bietet, ergründet. Der Output des Forschungsprojekts ZxB sind unter anderem zwei Demonstrationsprojekte, welche eine Grundlage für zukünftige ZxB-Projekte schaffen sollen. Hierfür haben sich schon erste Interessierte Zinshauseigentümer:innen gefunden, wobei die Auswahl der Häuser noch nicht abgeschlossen ist und das Team weiterhin auf der Suche nach interessent:innen ist. In dieser herausfordernden Phase des Forschungsprojekts liegt das Ziel darin, das Vertrauen von Zinshauseigentümer:innen für eine gemeinsame Entwicklung ihres Gebäudes mit (zukünftigen) Nutzer:innen zu gewinnen und ihnen die Vorteile dieser Kooperation aufzuzeigen. Im Zusammenführen von Zinshäusern und Baugruppen werden die Grenzen zwischen Besitz und Miete sowie die Verteilung von Verantwortung hinterfragt und ggf. neu definiert. Damit die Verschränkung von etabliertem Eigentum und engagierten Nutzer:innen gelingt, braucht es angepasste Finanzierungs-, Organisations- und Rechtsmodelle, die zur Leistbarkeit und Sicherheit aller Beteiligten beitragen. Diese werden für die zwei Demonstrationsprojekte erarbeitet, welche bis zur Baueinreichung und dem Abschluss von internen rechtlichen sowie finanziellen Vereinbarungen begleitet werden. Abschließend werden, auf den Demonstrationsprojekten aufbauend, skalierbare Umsetzungsmodelle entwickelt, die eine serielle Umsetzung einer kooperativen Sanierung von Zinshäusern ermöglichen.
Innovation
Im Projekt ZxB werden neue Wege zur Sanierung von Zinshäusern aufgezeigt, die gleichermaßen die soziale, die wirtschaftliche als auch ökologische Dimension einbeziehen. Dafür werden nicht nur passende Rechts- und Finanzierungsmodelle entlang der ESG-Kriterien (Kriterien für nachhaltiges Handeln, definiert über die EU-Taxonomie) und unter Prüfung von green leases entwickelt, sondern diese Entwicklung wird zudem in den Kontext eines neuartigen sozialen Prozesses gesetzt. Das innovative Projektziel ist, Zinshauseigentümer:innen für die Möglichkeiten, die durch kooperative Weiterentwicklung des Gebäudes gemeinsam mit den (zukünftigen) Nutzer:innen entstehen, zu sensibilisieren und zu aktivieren, damit sie sich die fehlenden finanziellen Ressourcen, Engagement und Wissen sowie baugruppenspezifisches soziales Kapital erschließen können. ZxB-Projekte werden auf den im Neubau getesteten Möglichkeiten des Teilens von materiellen und immateriellen Ressourcen aufbauen, darüber hinaus aufzeigen, welche Potentiale der Bestand für gemeinschaftliches Leben bietet und so Motivation für diese kooperative Entwicklung schaffen. Als Grundlage für die Sanierung werden die klimaaktiv-Kriterien für Sanierungen eingesetzt. Auf deren Basis wird eine langfristige Strategie zur Dekarbonisierung entwickelt, damit das bestehende Zinshaus komplett CO² -frei wird. Durch Einbezug der Anforderungen der EU-Taxonomie, Vorgaben von Finanzinstitutionen bereits berücksichtigt werden und Finanzierungskonditionen ggf. verbessert werden. In dieser ganzheitlichen Betrachtung liegt der Schlüssel zur ökologischen Transformation des Bestandes hin zu einem sowohl geld- als auch energiesparenden und das lokale Gemeinwesen fördernden Betrieb, ein wichtiger Motivations- und Innovationsfaktor für Zinshausbesitzende.
